2023 부동산 투자 전망

안녕하세요.

 

새해부터 시간이 많이 남아도네요.

출근하면 바빠서 글을 잘 못쓰는데, 이렇게 여유로울 때 글을 좀 써둘까해서 포스팅 하나 더 해봅니다.

 

솔직히 블로그 조회수 보면 부동산 관련 글이 조회수가 더 잘 나옵니다ㅋㅋ

그래서 이번엔 23년도 부동산 전망에 대해서 써보려합니다.

 

그리고 어떻게 대응해야 좋을지도 알려드리겠읍니다...

 

지금 대한민국 부동산 완전 나가리되고 있는건 다들 아시죠?

왜 나가리 되는지도 아시나요? 이것도 모르면서 부동산 투자 전망 본다는건 말이 안되지만, 언제나 예외는 있으니 알려드립니다.

 

우리나라에서 금리는 엄청나게 올려대서 그렇읍니다..

그럼 금리는 왜 올리느냐? 물가 잡으려고 그럽니다.

우리 한국은행 대빵이 금리 마구 올려댈테니 조심하라고 씨익 웃으면서 이야기 하셨읍니다..

 

제가 꾸준히 써왔지만, 금리 올리면 실물경제가 안좋아집니다. 특히 우리나라는 자산의 80% 이상이 부동산에 몰빵되어 있읍니다..

그런데 우리 모두는 알고 있읍니다. 부동산 살 때 우리 돈으로 사는게 아니라 은행 돈으로 산다는 것을요..

결국, 금리를 올리면 전 국민이 대출이자 때문에 허덕이게 된다는 것입니다.

 

대출이자가 감당되지 않으니 하나 둘 집을 갖다 파는거고, 그 바람에 집값이 떨어지고 있는 것입니다.

 

하지만, 여기까진 투자 측면에서 부동산 가격의 단기 변동성을 본 것이고 실제로 부동산처럼 비싼 자산은 M2라는 총통화량에 비례하는 것이 정설입니다.

 

뜬금없이 M2라 하니까 또 뭔지 모르겠지요?

그럴 줄 알고 미리 글을 써놨으니 한번 읽어보길 바랍니다...

[경제 기초] 통화량과 통화승수, 지급준비율

쉽게말하면 시중에 풀린 총 통화량이 M2라 생각하면 됩니다.

그.. 서양에 밀턴 프리드먼이라는 유명한 경제학자가 있는데요.. <화폐경제학>이라는 책을 썼는데, 거기서 아주 유명한 말을 했읍니다.

"모든 인플레이션은 어디까지나 화폐적 현상이다"

집값 요놈 있지요? 요놈도 결국 인플레이션 때문에 오를 수 밖에 없읍니다..

출처. 트레이딩이코노믹스

위 차트는 한국의 M2 통화량과 주택가격지수를 같이 나타낸 그래프입니다.

2010년대를 보면, 총통화량 대비해서 주택가격지수가 상대적으로 오르지 않고 있지요?

물론 그러면서도 서서히 오르긴 하지만요..

 

부동산 투자를 오랫동안 하신 분들은 아실겁니다..

2000년대에 부동산가격 엄청나게 올랐고, 2010년대에는 특히 2010년대 초반에는 부동산 시장 침체기였던 걸..

2010년대 부동산 침체가 온 이유는 2009년 보금자리 주택 공급과 함께 기준금리 인상 등의 요인이 있습니다.

단기적인 부동산 침체의 요인은 주택공급, 기준금리, 부동산 정책. 이 3가지가 맞물린 것이었습니다.

 

아무튼 그런 시기를 지나서, 2020년에 금리를 확 낮추자마자 부동산 가격이 미친 듯이 올랐습니다.

마찬가지로 M2도 오르네요.

 

이 자료들을 보면 결론을 도출할 방법이 보입니다...

 

금리를 빡세게 올림으로써 일시적으로 부동산 시장은 나락가고 있습니다...

그러나 총통화량 M2가 줄어드는 것이 아닌 이상 부동산 가격이 엄청나게 빠질 수는 없읍니다.

 

그러나 단기적으로 높은 금리 및 부동산 공급은 부동산 가격을 낮출 요인이 될 수 있습니다.

만약 M2가 계속 늘어남에도 주택가격지수가 오르지 않게 된다면 금리를 확 낮췄을 때, 또한번 부동산 폭등이 올 것이라는 것을 짐작할 수도 있습니다.

 

두번째로 부동산 공급을 보겠읍니다..

위 표는 3기신도시 입주 일정을 적어둔 것입니다.

26년 하반기를 기점으로 31년까지 남양주, 하남, 계양, 부천, 창릉, 광명, 시흥, 의왕, 군포, 안산, 화성진안 등에 대규모 공급이 있을 예정입니다.

 

26년을 기점으로 부동산 가격이 또 한번 침체를 겪을 수도 있겠군요.. 대비를 해두면 되겠습니다..

 

아, 그리고 기준금리는 23년 하반기를 기점으로 낮아질 것으로 전망하고 있읍니다..

또한 지금 정책적으로 여러 부동산 부양책을 펼치고 있지요?

우리나라 가계부채 대부분이 부동산에 묶여있기 때문에 나라 망조드는걸 바라지 않는 이상 부동산 침체를 계속 유지할 순 없읍니다... 결국 정책적으로 부동산시장 부양을 시킬 수 밖엔 없읍니다..

 

결론을 내리겠읍니다.

빚내서 집 투자했던 투기수요는 23년 한 해동안 정말 죽어날 것입니다. 금리가 높은 상태로 상당기간 유지될 예정이기 때문입니다. 다만 1년간 버티고나면 금리는 낮아지겠지요.

하지만 버틴다고 능사가 아닙니다. 이자는 많이 내는데, 집값은 떨어지고 있을테니 가격이 낮아지는 자산을 지키기 위해 이자를 자꾸 내면 얼마나 속이 뒤집어지겠읍니까?

 

이럴 땐 집보단 현금들고 임장다니는게 장땡입니다...

 

아 참.. 집은 건물가격보단 대지권이랑 그 땅값을 보는게 중요한건 아시죠?

 

암튼, 현금들고 몸 사리시고, 차라리 1월말부터 한달 간격으로 조금씩 주식을 사두시는 것을 추천드립니다..

주가가 보통 경기를 선행하고, 부동산은 경기 후행지표이기 때문입니다..

 

경기지수만 보더라도 23년은 1년 내내 부동산 가격이 내려갈 수 밖에 없읍니다..

 

그럼 24년은 어떠냐?

저는 24년부터 경매를 통해서 집을 사는 것이 좋다고 보입니다..

왜냐면 26년부터 수도권에 대규모 공급이 있기 때문에 24년에 집을 산다고 한들 2020년처럼 폭등하는 부동산 차액을 내긴 힘들 것이기 때문입니다...

다만, 경기회복이 된다는 요인과 물가상승률만큼 반영해서 부동산가격이 천천히 상승은 시작할 것입니다..

 

그러다 기준금리 팍 낮추고, 미국에서 양적완화를 통해 M2를 엄청나게 늘리는 시점이 도래하면 또다시 부동산 폭등은 시작될 것입니다..

 

결론: 23년에는 임장 다니면서 좋고 싼 부동산 찾아두고, 24년부터 경매 or 급급매로 부동산을 주워보자.

 

투자를 하실거면 정책적으로 임대사업자 제도를 엄청나게 밀어줄 때가 올 것입니다. 사실 이미 임대사업자의 국민평형 등록은 허용했습니다. 솔직히 정책 잡을 때 임대사업자를 제일 먼저 잡긴 하지만, 풀어줄 때도 이걸 제일 많이 풀어줍니다..

2023년 1년 내내 부동산 슬슬 빠지면 정부에서도 집사라고 부추길 겁니다.

그때 주우세요..

다만 26년에 입주폭탄 있으니 또한번 집값 하락 or 상승 멈춤이 생길 수 있습니다. 현금을 어느정도 확보해두시거나, 그 시기에 맞춰 갈아타기를 하는 등 계획도 세워두시길 바랍니다..

M2는 계속해서 지켜보시구요..

그리고, KB부동산 사이트도 보면 좋습니다.

 

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, AI예측시세, 자산관리

23년도 주식 저가에서 잡아서 재산 늘리시고, 내년 초에 집도 한번 주워보십시다..

위기를 기회로...

그럼 이만..