[부동산 분석] 부동산 가격은 언제까지 떨어질까?

요즘 부동산 시장에 찬바람이 많이 불고 있죠?

주택담보대출 금리가 5~6%가 넘으면서 매달 상환해야하는 금액과 이자부담이 만만치않게 늘어나고 있습니다.

 

보통 부동산만 투자를 하시거나, 실거주 1주택만을 갖고 계시면서 해외투자에 관심을 갖지 않으신 분들은 갑자기 늘어난 대출금리에 어안이 벙벙하실지도 모르겠습니다.

 

지금까지 낮은 금리로 인해 큰 부담없이 꼬박꼬박 상환하던 대출이 갑자기 상환액을 늘리라니 더욱 당황스럽죠.

게다가 신용대출까지 당겨서 들어간 집이라면 더욱 힘드실거에요. 대부분 신용대출은 변동금리이기에 금리가 늘어나는대로 가계부담은 훨씬 커지게 되죠.

 

전세대출 역시 LH에서 지원하는 대출액은 전혀 도움이 되지 않는 금액일테고, 여기저기서 끌어모은 돈이라면 전세대출이자가 월세보다 더 나가는 경우도 발생할 수 있습니다.

 

그렇다면, 한국은행에서는 왜 갑자기 금리를 올리고 있을까요? 이유를 정확히 알게되면 언제까지 금리를 올릴지도 알 수 있겠죠?

 

출처. 연합뉴스

 

현금가치가 너무 낮아졌다!

 

환율은 각 국가간 화폐 사이의 가치를 의미합니다.

22년 9월3일 기준, 1달러는 1362.57원입니다. 그리고 보통 평균의 1달러 가치는 1120~1150원입니다.

달러가 너무 비싸졌죠? 달러가 비싸지면 어떤 일이 일어날까요?

 

일례로, 현대자동차에서 쏘나타를 미국에 3만달러에 판다고 생각해봅시다.

1달러 1200원일 때는 쏘나타를 한대 팔면 우리나라 돈으로 3600만원을 벌게 됩니다.

1달러 1300원일 때는 쏘나타를 한대 팔면 우리나라 돈으로 3900만원을 벌게 됩니다.

 

똑같은 차를 팔았는데 300만원이나 더 벌게 되었습니다!

 

하지만 포스코에서는 어떨까요?

포스코는 철강회사로 철강석을 수입해와서 제련 후 판매하는 회사입니다.

철강석을 1만달러에 수입해와서 제련 후 1500만원에 판다고 생각해봅시다.

 

1달러 1200원일 때는 1200만원에 수입해서 1500만원에 파니, 300만원의 영업이익을 냅니다.

1달러 1300원일 때는 1300만원에 수입해서 1500만원에 파니, 200만원의 영업이익을 냅니다.

 

환율이 올랐을 뿐인데, 100만원을 손해보게 되었네요.

 

일반적으로 환율이 오르게되면, 수출기업의 실적은 좋아지고, 수입기업의 실적은 나빠집니다.

 

그런데 문제는 우리나라는 수출국가이기도 하지만, 자원이라고는 하나도 없는 수입국가이기도 하다는 것입니다.

 

수입기업에서 계속 실적이 나빠지면, 제련 후 판매하는 철강석의 가격을 올릴 수 밖에 없겠죠?

결국 물가가 오르게 됩니다.

 

즉, 원화의 가치가 떨어져서 1달러의 가격이 오르게되면, 물가도 오르게 됩니다.

 

환율이 오르면 무역에서 큰 변화가 생긴다

 

 

따라서 한국은행에서는 기준금리를 조절하여서 달러대비 원화의 가치를 적정하게 유지함으로써, 내수 경제를 원활히 해야할 책임이 있습니다.

 

문제는 2020~2021년에 지난 정부에서 돈을 너무 뿌렸다는 것입니다.

 

코로나 지원금 명목으로 돈을 왕창 뿌렸고, 기준금리를 낮춰 너도나도 대출을 받아 주식, 부동산을 사들였고 그 바람에 부동산 가격도 엄청나게 올랐죠.

즉, 시장에 원화가 너무 많이 풀렸습니다.

우리는 중학교 때, 수요와 공급 법칙을 배웠습니다.

어떤 물건이 너무나도 많으면 가치는 떨어진다. 당연한 말이죠? 지금은 원화가 너무 많다는 것입니다.

 

물론 우리 주머니에는 없지만, 부동산 가격으로, 주식 가격으로, 올라버린 사과가격, 배추가격 사이사이에 모두 스며들어버렸습니다.

 

이것은 미국도 마찬가지입니다.

바이든 대통령 역시 현대통화이론(MMT)을 바탕으로 끊임없는 경제부양책으로 달러를 풀었고, 그 결과 미국은 엄청난 물가로 고통받고 있습니다.

 

그래서 시중에 풀린 현금을 거둬들임으로써 현금가치를 다시 올리고 있습니다.

 

어떻게 하면 현금가치를 올릴 수 있을까요?

 

현금의 가치와 감자의 가치 사이의 관계는?

기준금리는 곧 현금의 가치라고 생각하시면 됩니다. 기준금리가 높아지면, 현금의 가치도 오르고, 기준금리가 낮아지면 현금의 가치도 내려갑니다.

 

현재 미 연준은 달러의 기준금리를 올림으로써, 사람들이 대출금리에 힘들어하다 결국 대출을 상환하도록 유도하고 있습니다.

올라간 대출이자를 감당하지 못하여 소비를 줄이게 만들어, 물건 가격이 낮아지도록 유도하고 있습니다.

 

이해되시나요?

 

자 그럼 다시 한번 정리해보죠.

 

1. 미국에서는 너무 올라간 물가를 잡기 위해 기준금리를 올리고 있다. 즉, 달러의 가치가 올라가고 있다.

2. 올라간 달러의 가치로 인해, 상대적으로 원화 가치가 떨어지고 있다. 즉, 환율이 오르면서 내수 경제에 문제가 생기고 있다.

지금 미국에서 금리를 올리면서, 우리나라에도 이렇게 영향을 미치고 있네요.

그럼 한국은행에서는 어떻게 해야할까요?

환율을 안정적으로 1150원에 안착시키기 위해서는 원화의 가치를 올려야겠죠?

 

달러 가치를 올릴 때는 미국에서 달러의 기준금리를 올렸습니다.

원화 가치를 올리려면 한은에서 원화의 기준금리를 올려야겠죠?

 

그래서 지금 대출금리가 오르고 있는 것입니다.

 

언제까지 금리를 올릴까?

 

그렇다면, 도대체 미국은 언제까지 금리를 올릴까요? 미국이 금리를 그만올려야 부동산 시장도 하락세를 멈출텐데요..

그것은 미국이 금리를 올리는 목적을 생각해보면 정답이 나옵니다.

미국은 현재 물가를 잡기 위해 금리를 올리고 있습니다.

즉, 미국의 물가가 잡히게 된다면 금리를 더이상 올리지 않을겁니다.

 

현재 미국의 물가 수준은 어떻게 될까요?

아래 이미지는 미국의 CPI(YoY)입니다. 현재 물가수준은 작년 대비 8.5% 오른 수준이네요.

미국 연준의 목표 인플레이션율은 2%입니다. 물가가 연간 2% 오르는 것을 적정 수준으로 생각하는 것입니다.

 

출처. investing.com

그래프와 미 연준의 목표치를 보면 아직 물가를 잡기엔 까마득하다는 생각이 들게 되네요...

 

미 연준(Fed)는 물가목표치 2%를 위해서 가계와 기업이 더 고통을 받더라도 기준금리를 계속해서 올리겠다고 선포한 바있습니다.

아주 무서운 발언입니다. 물가 목표치 달성 이전까진 금리를 계속 올리겠다고 하며, 심지어 9월 23일에 75bp(0.75%p)를 더 올릴 가능성이 있습니다.

 

이렇게 되면, 우리나라 한국은행에서도 금리를 추격해서 계속 올릴 수 밖에 없습니다.

 

아래는 한국은행의 기준금리 추이입니다.

출처. 한국은행

2022년 9월3일 현재, 기준금리는 2.5%입니다.

미국 Fed의 기준금리 역시 2.5%입니다.

역사적으로 보통 우리나라가 미국의 기준금리보다 높았고, 그렇기에 환율을 유지할 수 있었습니다만, 이미 기준금리가 같아졌는 시점에서 우리나라는 기준금리를 더 올려야하는 시기가 와버렸습니다.

 

심지어 9월말에는 미국에서 기준금리를 또 올릴 예정이기에 이제는 금리 역전현상이 일어나게 생겼습니다.

미국 기준금리와의 금리역전은 우리나라 경제에 어떤 불황을 가져다줄지 모르기에, 한국은행에서는 더욱 가파르게, 그리고 빠르게 금리를 올려야하는 상황이 왔습니다.

 

앞으로 한국의 기준금리는 어떻게 될까? 그리고 부동산은 어떻게 될까?

 

한국은 지금 미국의 긴축속도에 맞춰 금리를 빠르게 올려야 경제가 무너지지 않는다고 말했습니다.

하지만, 우리나라는 미국 속도에 맞춰서 금리를 올릴 수가 없습니다...

국민 대부분이 은행 대출을 사용하여 집을 보유중이기 때문입니다.

 

즉, 대출금리를 올리면 국민의 생활여력이 급격하게 나빠지기에 미국처럼 가파르게 올릴 수도 없는 상황인 것입니다.

 

대출금리를 올리자니, 포스팅을 보시는 여러분들의 매달 이자가 늘어나니까 국민들이 싫어할 것이고,

그렇다고 금리를 올리지 않으려니 환율로 인해서 기업들이 무너져 일자리를 잃는 국민들이 생길텐데...

 

그래서 한국은행은 금리를 아주 천천히 올리고 있습니다!

 

여러분이 지금 주택담보대출 이자로 인해서 삶이 어려워졌지만, 그것조차도 사실은 한국은행에서 국가 환율 방어를 적극적으로 하지 않으면서 최대한 덜 힘들게 하려고 하는 것입니다.

 

이 상태가 지속된다면, 환율은 더 오르게 될 것입니다. 개인적으로 1400원도 바라보고 있습니다.

중소기업들은 무너질 것이고, 일자리를 잃는 서민들은 늘어날 것입니다.

 

금리를 올리면 가계만 고통스러운 것이 아닙니다. 기업 운영은 대부분 대출로 자금을 조달하여 이뤄집니다.

기준금리 인상은 중소기업에게 큰 고통을 주는 것입니다.

 

하지만, 환율이 오르면 기업이 죽고, 금리를 올려도 기업이 죽습니다.

 

미국은 현재 기준금리 2.5%를 연말까지 3.75~4%를 맞출 생각도 갖고 있습니다.

앞으로 3개월간 1.25~1.5%까지 추가로 올릴 생각이 있다는겁니다.

엄청난 속도로 올리고 있습니다.

 

이 속도라면... 한국은행에서도 결국 가계와 중소기업에 부담을 넘기면서 눈물을 머금고 환율을 위해 금리를 강하게 올릴 수 밖에 없을겁니다.

 

쉽게 말하자면.. 전세자금대출, 주택담보대출, 신용대출의 이자는 앞으로 훨씬 더 커질 것입니다.

 

금리를 올리고나서 물가가 잡힌다해서 바로 금리를 낮추지도 않을 것입니다.

 

물가가 확실히 잡혔다는 것이 확신이 들어야 금리를 낮추기 시작할텐데, 그 시기는 2024년으로 예상하고 있습니다.

 

앞으로 1년 이상은 더 비싼 이자를 내면서 버티셔야할 겁니다.

 

또한, 이를 버티지 못한 사람들이 부동산을 헐값에 내놓으면서 부동산 가격은 내려갈 것입니다.

 

집값이 떨어지는 것을 보면서, 비싼 대출이자를 계속 내면서, 부동산을 지켜야하는 힘든 시기가 오게된다는 것입니다ㅜㅜ

 

그러면 어떻게 해야할까?

 

출처. 비즈워치

이제부터 투자자로서 대응방법을 말씀드리겠습니다.

 

대응은 간단합니다. 현금을 갖고 있어야합니다.

 

앞으로 1년여간은 국가주도로 현금의 가치를 올리는 세상입니다.

 

현금가치가 오르니, 당연히 가치가 오르는 현금을 갖고 있는 것이 현명하겠죠?

 

무주택자 대응방법

무주택자는 대출금리로 고통을 받고 있지 않고 계실겁니다. 축하드립니다.

이제 부동산 가격이 충분히 내려갔을 때, 똘똘한 입지의 아파트를 사시면 됩니다.

왜냐면, 부동산은 결국엔 우상향하니까요.

지금 버티기 힘들어서 급매로 나오는 물건들, 급급매로 나오는 물건들을 잘 보고 계세요.

아직까지는 은행 연체율이나 어음부도율이 높지는 않습니다.

다들 힘들어도 어떻게든 버티고 있다는 것입니다.

그러니 생각보다 아파트 가격이 빠지지 않고 있는겁니다.

 

은행의 연체율과 어음부도율이 올라가면서, 경매물건이 늘어나는 시기.

아무도 공인중개사를 찾지 않고, 급급매 물건이 쏟아져 나오는 시기가 오게 될 것입니다.

 

저는 개인적으로 내년 하반기를 그쯤으로 생각하고 있습니다.

 

그때 헐값에 좋은 입지의 아파트를 사십시오. 그러면 됩니다.

 

1주택자 대응방법

1주택자 중에서도 대출금리로 인해 고통받으시는 분들 많으실겁니다.

해당 주택의 입지가 어디인지는 모르겠으나, 좋은 입지라면 포기하지 마시는 것을 권유드립니다.

차라리 정말 힘드시다면, 전세를 주고 그 돈으로 대출을 일부 상환한 후, 어디 반지하든 허름한 곳에서 월세로 버티시는 것을 추천드립니다.

가정이 있다면 그러기 힘드시겠지만, 1인가구라면 본인이 고생을 하십시오.

고생을 하면서라도 집을 지키면 결국엔 그 집은 금리 인하시기에 자산을 늘리게 해줄 것입니다.

 

물론 여기서 좋은 입지의 부동산일 때 그렇게 해서라도 팔지말라는 뜻입니다.

 

별로 좋지 않은 입지라면 억지로 버티며 지킨 집인데도 나중에 별로 오르지 않아서 애먹일 수도 있습니다.

 

다주택자 대응방법

 

다주택자분들은 꽤 많이 힘드실겁니다.

하지만 이미 주택을 여러채 보유하면서 자산을 늘리신 분들이라면 저보다도 훨씬 더 현명한 대응을 하고 계실거라 생각합니다.

지금 정부에서도 부동산 대책을 위해 일시적 2주택자 면세라던가 여러 대책을 내놓고 있습니다.

여유가 되신다면, 전세를 놓았던 물건은 월세로 바꿔 이자 부담을 줄이시는 방법도 있을 것 같습니다.

아니면, 일부 자산을 정리하고, 똘똘한 한채를 보유하는 것도 나쁘지 않은 방법이라 생각합니다.

 

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작년 부동산 상승장에 무리하게 영끌해서 오피스텔 다주택자가 되신 분들도 계실거라 생각합니다.

부동산이 한창 뜨거웠을 때, 아파텔, 지산센 등등 별 물건들까지도 다 올랐었습니다.

 

기본적으로 오피스텔은 시세차익보다는 월세수익을 목적으로 사는 물건입니다.

 

오피스텔을 전세주면서 작은 갭만을 이용해서 여러채를 주우신 분들이 꽤 있는 것으로 알고 있습니다만...

그런 분들은 이번 금리 인상시기를 꽤 힘들게 보내게 되실 것 같습니다..

 

애초에 작은 갭으로 투자를 했다면, 이미 역전세가 난 물건도 있을테고, 대출이자는 갈수록 감당하기 힘드실테니까요.

 

이번 투자 실패를 계기로 조금 더 분석적이고 냉정한 투자를 하시게 되시면 좋을 것 같습니다.

 

그리고... 일부 파산신청을 통해서 빚을 없애겠다고 하시는 분들 계시던데...

그렇게 해봤자 본인만 손해라는 것을 아셨으면 합니다.

 

파산신청을 하더라도, 파산 상태에서 벗어나려면 다시 그 빚을 갚아야합니다.

 

좀 더 냉정하게 알아보시고, 현명한 선택하시길 바랍니다.

 

한국은행 총재꼐서 하신 말씀을 끝으로 이번 포스팅 마무리하도록 하겠습니다.

 

출처. 연합뉴스

https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4230450 

"내년 인하베팅은 자기책임"…시장에 충격 던진 이창용의 '말말말' - 연합인포맥스

"이런 원칙적인 말씀을 드렸는데 가기까지 시간이 굉장히 많다며 어떤 판단을 해서 투자해야 한다면 자기 책임 하에 해야 한다"

"연말 이후에 금리를 올리지 않을 거라고 예상한 투자자가 있으면 자기 책임 하에 손실을 보든지 이익을 봐야 한다"

출처 : 연합인포맥스(http://news.einfomax.co.kr)

 

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감사합니다.