[부동산공부] 부동산 투자를 시작하기 전 알아야 할 것(1)

부동산 투자를 시작하기 전 알아야 할 것들에 대해 몇가지 적어보고자 한다.

 

부동산 투자를 위해서 전반적으로 고려해야할 것들을 정리하는 것이니, 투자를 하기 전 아래 항목들에 대해서 진지하게 고민을 하였는지 확인해보자.

1. 부동산 투자와 관련된 기초 지식

2. 자신의 현금 흐름

3. 글로벌경제의 흐름과 부동산 정책 흐름

위 3가지 중 최소 1,2번이라도 정확히 파악하고 투자를 시작하도록 하자.

이 글에서는 1번에 대해서 서술하도록 하겠다.

1. 부동산 투자와 관련된 기초 지식

현재 우리나라에서 거래되는 부동산은 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가, 토지 등 여러가지가 있다.

 

모든 투자처들은 각자 목적이 다른 만큼 투자방식도 다르게 접근해야한다.

 

오피스텔의 경우는 월세수익을 목적으로 한다거나, 상가는 시세차익 및 임대수익, 토지는 용도에 따라 건축 혹은 농취증 관련 등 여러 방법이 있을 것이다. 하지만, 그 중에서도 가장 활발하게 거래가 되는 것은 단연 아파트이다.

 

아파트 투자에 있어서, 아주 당연한 것이지만, 처음 투자를 시작하고자하는 사람들을 위한 간단한 내용 몇가지를 정리하고자 한다.

 

1) 전세가격은 실거주 수요와 관련있으며, 매매가격은 실거주 수요 및 투자 수요 모두 관련되어 있다.

 

당연한 명제이다. 그리고 다르게 말하자면 실거주 수요가 있다는 것은 부동산 가격이 쉽게 내려가지 않을 것이라는 것도 알 수 있다. 

 

주식 투자를 할 때에는 돈을 잘 버는 기업에 투자하는 것이 안전하면서도 수익을 낼 수 있는 가장 쉬운 방법이다.

부동산 투자를 할 때에는 실거주 수요가 꾸준히 있는 곳에 투자하는 것이 그러하다.

 

실거주 수요는 부동산 가격 하락을 방어하는 주요한 요소이며, 하락방어는 투자심리를 불러일으켜 매매가와 전세가의 차이, 즉 갭이 커지도록 유도한다.

 

그렇다면, 실거주 수요가 꾸준히 있다는 것은 어떻게 알 수 있을까?

 

(1) 초등학교, 중학교, 고등학교가 가까이 있는 곳은 교육열이 높은 우리나라 특성상 실거주 수요를 불러일으킨다.

(2) 영화관, 백화점 등 대형 상권이 존재한다는 것은 많은 사람들이 살고있다는 뜻이다.

(3) 지하철, KTX 등 대중교통과 도로망 형성을 살펴본다. 교통이 좋은 곳은 사람들이 몰린다.

(4) (3)의 교통망이 대규모 산업단지와 직결되는 지 알아본다. 직장이 있는 곳엔 사람들이 살게 된다.

 

생각나는 것 4가지를 적어보았지만, 이 밖에도 공원이 조성되어 있는지, 유흥가 근처이지는 않은지 등등 삶의 퀄리티에 맞는 항목들을 생각하면 쉽게 접근할 수 있을 것이다.

 

아파트는 사람들이 실제로 거주하는 곳이다. 단순히 상권이 발달했다고 해서, 좋은 실거주 위치는 아니다. 향락가 근처에는 실거주 수요가 떨어질 것이고, 밤마다 시끄럽다면 더더욱 그럴 것이다. 그런 위치는 상가 투자가 오히려 유리하다.

 

2) 인구 수가 늘어나는 지역에 투자하자.

 

앞으로 10년 20년 후에는 인구가 줄어들어 빈집이 늘어나기에 집값이 떨어질 것이라는 전망이 아주 많다.

일리가 있는 말이다. 하지만, 절반만 맞다고 할 수 있다.

극단적으로, 20년 후에 우리나라 인구가 지금의 절반인 2500만명이 되었다고 가정해보자.

타노스 마냥 랜덤하게 절반이 사라졌다고 했을 때, 대한민국 인구는 어디로 이동하게 될까?

당연하게도, 빈집이 많은 서울로 몰릴 것이다.

그렇다. 서울이 먼저 채워지고, 비어있는 집은 교통과 상권, 일자리가 부족한 지방에 많이 남을 것이다.

 

출산율이 0.3, 0.2가 되더라도, 인구수가 20년 후에 절반이 되지는 않을 것이다.

적어도 우리가 살아있을 시점에 인구가 절반까지 떨어지지는 않을 것이다.

 

인구가 절반으로 줄어들 때에도 서울 집값이 절반으로 폭락할 것이라는 생각이 들지는 않는데, 인구 절반이 사라지는 것도 아니라면?

 

대한민국 국민으로서 당연히 출산율, 인구밀집 등 여러 부작용이 걱정되긴 하지만, 투자자라면 이러한 인구집중화 현상을 최대한 이용하여 돈을 벌어야 한다고 본다.

 

아래는 통계청 e-나라지표에서 발췌한 "국내인구이동" 자료이다.

수도권과 중부권은 2017년부터 지속적으로 인구가 유입되고 있으며, 호남권과 영남권은 지속적으로 인구이탈이 이뤄지고 있다는 것을 알 수 있다. 시군구별 인구이동에 관한 자료도 찾을 수 있으니 부동산 투자에 참고하면 좋다.

 

출처. 통계청

3) 대한민국 부동산 투자는 모두 강남 위주이다. (+ 여의도)

 

계속해서 당연한 말만 하고 있지만, 이 명제를 잘 생각해야한다.

강남은 대한민국 경제, 산업개발의 상징이다. 

 

서울고속버스터미널 전경

1975년 서울의 인구집중을 막고 강남을 개발하기 위한 일환으로 현재의 반포동에 강남고속버스터미널을 짓게 된다.

고속버스 터미널이 생기면서 많은 수요가 몰리게 되고, 교통혼잡 문제가 발생하자 이를 해결하기 위해 또다시 개발을 하는 등, 계속해서 개발을 하게 되었고 지금의 강남이 생기게 된다.

 

한국 산업개발이 강남개발과 그 맥락을 같이하게 되면서, 강남은 개발의 상징이 되었고 오늘날 부의 상징이 되었다.

또한 많은 일자리가 존재하고 있으며 많은 인구가 오가는 곳이 되었다.

 

즉, 부동산을 투자할 때에는(특히 경기도에 투자할 때) 강남과의 접근성을 보는 것이 가장 유효하다.

 

지하철을 타고 강남 중심가에 얼마나 빨리 갈 수 있는지, 환승은 하는지 등 강남접근성을 기준으로 두고 부동산 가격이 정해진다.

 

두번째로는 여의도이다.

여의도는 강남만큼은 아니지만 부동산 투자에 있어 여의도 접근성도 꽤나 유효하다.

여의도에는 금융, 언론 등 많은 일자리가 상주해있으며, 강남 개발로 인해 밀리긴 했지만, 당시 인구분산 정책의 일환으로 여의도에도 주택공급이 되면서 많은 인구가 거주하게 되었다.

 

현재는 1970년대 공급된 강남, 여의도 주택들의 재건축이 부동산 시장의 가장 큰 이슈이다.

 

그만큼, 강남과 여의도는 부동산 투자에 있어 중요한 입지이다.

 

다음 글에서는 자신의 현금흐름이 부동산 투자에 있어 얼마나 중요한지, 그리고 거시경제의 흐름이 부동산 투자와 어떻게 관련이 되는지 알아보도록 하겠다.