안녕하세요.
이번 포스팅에서는 미국 내 상업용 부동산 위기가 정말 현실적인 수준으로 다가오고 있는지 확인해보도록 하겠습니다.
CMBS란 무엇인가?
CMBS(Commercial Mortgage-Backed Securities, 상업용 모기지 담보 증권)는 상업용 부동산 대출을 기초 자산으로 발행된 증권으로, 은행 및 금융기관이 부동산 대출을 유동화하여 투자자들에게 판매하는 방식으로 운영됩니다. 이는 2008년 금융위기의 주요 원인이었던 "MBS(주택저당증권, Mortgage-Backed Securities)"와 구조적으로 유사하지만, 기초 자산이 주거용 부동산이 아닌 오피스, 리테일, 호텔 등 상업용 부동산 대출이라는 점에서 차이가 있습니다.
최근 CMBS 시장에서 연체율 상승 및 부동산 가치 하락이 지속되면서 금융권의 리스크가 확대되고 있습니다. 이에 따라 CMBS 시장의 현황을 심층적으로 분석하고, 금융 시스템에 미칠 수 있는 영향을 평가해 보겠습니다.
2024년 CMBS 시장 주요 지표 분석
1. CMBS 연체율 상승
- 전체 CMBS 연체율: 2023년 말 4.51% → 2024년 6.57%로 상승
- 오피스 부문 연체율: 2023년 12월 6.5% → 2024년 12월 11.01%로 상승
- 2007년 금융위기 직전 MBS 연체율(10%)과 유사한 수준
- CMBS 시장의 연체율 상승은 대출 연장 실패, 리파이낸싱 난항 등의 요인에 기인함.
- 일부 투자자들은 연체율 증가로 인해 CMBS 자산의 신뢰도가 낮아지고 있다고 평가.
CMBS 연체율이 10%를 초과하면 금융권 리스크가 급격히 확대될 가능성이 있으며, 투자자 신뢰 하락 및 금융 시장 경색 가능성이 높아집니다. 2007년 중반 MBS 연체율이 10%를 초과하고 난 후, 2008년 금융위기가 시작될 무렵 MBS 연체율은 20%까지 무섭게 치솟아 올랐습니다.
당시에는 부실 채권을 기반으로한 CDO(부채담보증권)을 발행하여 서브프라임모기지를 생성, 재판매하는 식으로 구조를 불안정하게 만들어 위기를 더욱 크게 벌였습니다만, 현재 CMBS의 연체율도 MBS 연체율이 가속 증가하기 시작하던 수준에 도달하였습니다.
시장 분석 기반 연체율 관리 기준
| 자산 유형 | 위험 신호 연체율(%) | 위기 신호 연체율(%) | 설명 |
| 주택 모기지(MBS) | 5% 이상 | 10% 이상 | 5%를 넘으면 시장 우려 시작, 10%를 넘으면 금융 리스크 확대 가능성 |
| 상업용 부동산(CMBS) | 7~8% 이상 | 15% 이상 | 7~8% 이상이면 시장 리스크 확대, 15%를 넘으면 대규모 부실화 가능성 |
| 신용카드 대출 | 5% 이상 | 10% 이상 | 가계 소비 위축 및 금융기관 부실 가능성 증가 |
| 기업 대출 | 3% 이상 | 6% 이상 | 기업 연체율 상승 시 경제 전반에 영향 미칠 가능성 |
| 자동차 대출 | 4% 이상 | 8% 이상 | 중저신용자 부실 증가 가능성 |
2008년 금융위기 당시 MBS 연체율
| 시기 | MBS 연체율 | 시장 분위기 |
| 2006년 | 5% | 시장 우려 시작 |
| 2007년 | 10% | 금융권 리스크 확대 |
| 2008년 금융위기 직전 | 20% 이상 | 금융 시스템 붕괴, 대형 금융기관 도산 |
2. 대출 만기 도래 (Loan Maturity)
- 2024년부터 2025년까지 1.5조 달러(약 2,000조 원) 규모의 CMBS 대출 만기
- 금리 인상으로 인해 리파이낸싱(재융자) 여건이 악화됨 → 대출 연장 실패 시 디폴트(부도) 위험 증가
- 일부 차주들은 높은 이자 부담을 감당하지 못하고 자산 포기를 고려하는 중
- 금융권에서는 대출 만기 연장 또는 신규 대출 정책을 검토 중이나, 불확실성이 큼.
리파이낸싱 실패로 인해 경매 처분이 증가할 경우, 부동산 가치 하락이 가속화될 가능성이 있습니다. 추가적인 금융 리스크를 막기 위해 대출 정책의 유연성이 필요합니다.
최근 미국의 상업용 부동산 경매 건수가 증가하고 있습니다. 부동산 데이터 제공업체인 ATTOM의 보고서에 따르면, 2024년 1월 미국의 상업용 부동산 압류 건수는 635건으로 전월 대비 17% 증가하였으며, 전년 동월 대비로는 15% 증가하였습니다.
주별로 살펴보면, 캘리포니아가 187건으로 가장 많았고, 그 뒤를 이어 뉴욕 61건, 플로리다 60건, 텍사스 57건 순으로 나타났습니다.
3. 오피스 공실률 증가
- 미국 주요 도시 오피스 공실률 15.3% (역대 최고치)까지 상승
- 뉴욕, 샌프란시스코, 시카고 등 주요 도시에서는 공실률이 20~25%까지 상승
- 공실률 증가는 건물 임대 수익 감소 → 대출 상환 부담 증가 → CMBS 연체율 상승
- 기업들의 재택근무 정책 지속으로 인해 오피스 수요 감소
오피스 시장의 구조적 변화가 지속될 경우, 장기적인 부동산 가치 하락 및 투자 위축으로 이어질 가능성이 높습니다.. 이는 금융기관들의 부실 위험을 증가시킬 수 있는 요소로 작용합니다.
4. 상업용 부동산 가격 하락
- 2024년 현재 상업용 부동산 가격이 코로나19 대비 30~40% 하락
- 금리 상승, 공실률 증가 등으로 인해 추가적인 가격 하락 가능성 존재
- 일부 투자자들은 손실을 줄이기 위해 전략적 디폴트(고의적 연체)를 선택하는 경향
- 신규 투자 유입이 감소하면서 부동산 시장의 장기적 침체 가능성 확대
담보 가치가 하락하면 CMBS 보유 기관의 신용 리스크가 증가할 가능성이 있으며, 추가적인 시장 충격이 예상됨. 정부 개입 여부가 중요한 변수가 될 것으로 보입니다.
美 상업용 부동산 사냥꾼들, 70% 할인된 가격에 건물 사들여 - 포춘코리아 디지털 뉴스
코로나19 팬데믹으로 인해 재택근무와 온라인 쇼핑이 늘어나면서 미국 상업용 부동산 시장이 최근 몇 년간 어려움을 겪고 있다는 것은 공공연한 사실이다. 2023년 사무실 공실률은 30년 만에 최고
www.fortunekorea.co.kr
5. 금융기관 대출 동향
- 은행들이 CMBS 관련 대출을 축소하면서 차주들이 대출 연장을 어렵게 느끼고 있음.
- 신용경색이 발생할 가능성이 높아지고 있으며, 기존 대출 차환(리파이낸싱) 실패 사례 증가.
- 일부 금융기관들은 높은 연체율을 고려해 대출 심사를 강화하는 중.
금융기관의 대출 축소가 지속될 경우, 신용경색이 심화되고 상업용 부동산 시장 전반의 위기가 커질 가능성이 존재합니다.
예를 들어,
2024년 8월 "블랙스톤(Blackstone)"이 소유한 뉴욕시의 오피스 타워인 1740 브로드웨이 건물의 매각 시도가 실패하면서, 해당 건물을 담보로 한 AAA 등급의 CMBS가 2008년 금융위기 이후 처음으로 손실을 기록하였습니다. 이는 주요 임차인의 이탈과 부동산 가치 하락으로 인해 발생한 사례로, 리파이낸싱 실패의 대표적인 예시로 꼽힙니다.
또한 KB증권의 23년 3분기 레포트에 따르면, 20~22년 사이에 형성된 자산 가격 고점에서 약정한 대출이 리파이낸싱 과정에서 어려움을 겪을 가능성이 높으며, 리파이낸싱 실패 시 디폴트가 발생할 우려도 존재한다고 합니다.
미국 상업용 부동산시장 시사점 | KB의 생각
오피스, 리테일을 중심으로 대체투자 자산에 유의 지난 몇 년간 자산 가격 고점에서 약정한 대출이 리파이낸싱 과정에서 어려움을 겪을 가능성이 높으며 리파이낸싱 실패 시 디폴트가 발생
kbthink.com
그리고 이러한 우려는 실제 24년 12월 CMBS 채권의 연체율 증가로 나타나고 있습니다. (11.01%)
6. 금융기관 익스포저(위험 노출도)
- 대형 금융기관(골드만삭스, JP모건 등)의 CMBS 보유량은 2008년 금융위기 대비 낮음.
- 하지만 중소 금융기관들은 CMBS 익스포저 비중이 높아 리스크가 집중됨.
- 일부 소형 은행들은 자산의 50% 이상을 상업용 부동산 대출로 운용 중.
대형 금융기관은 비교적 안정적이나, 중소 금융기관들의 연쇄적인 부실화 가능성이 금융 시스템 전체에 영향을 미칠 수 있습니다.
아래 그래프는 순서대로 미국 은행 규모 별 상업용 부동산 관련 대출 비중과 2008년 금융위기 때 문제가 된 서브프라임모기지(CDO)의 발행잔고 입니다. 현재는 CDO발행 규모가 축소되는 등 시스템 상으로 안정을 추구하고 있는 것은 확인되나 중소형 규모의 은행 위주로 상업용 부동산 대출비중이 집중되어있는 등 부실문제가 여전히 남아있습니다.
정리: CMBS 시장의 6가지 핵심 지표별 위험 수준 분석
핵심 지표 현재 상황 위험 수준
| CMBS 연체율 | 전체 연체율 6.57%, 오피스 부문 11.01%로 상승 | 🔴 위험 |
| 대출 만기 도래 | 1.5조 달러 이상의 대출이 2025년까지 만기 예정, 리파이낸싱 어려움 | 🔴 위험 |
| 오피스 공실률 | 주요 도시에서 공실률 15~25% 기록, 임대 수익 감소 | 🔴 위험 |
| 부동산 가격 변화 | 상업용 부동산 가격이 코로나19 이전 대비 30~40% 하락 | 🟡 중립 |
| 금융기관 대출 동향 | 은행들이 CMBS 대출을 축소하고 있으며 신용경색 우려 증가 | 🔴 위험 |
| 금융기관 익스포저 | 대형 금융기관은 비교적 안정적이나, 중소 금융기관이 더 취약 | 🟡 중립 |
결론: CMBS 시장의 부실화가 진행 중이며, 금융위기로 확산될 가능성이 존재하지만 아직 2008년 금융위기 수준은 아닌 것을 확인할 수 있었습니다. 다만, 2008년 금융위기 수준은 이미 금융위기가 진행되고 있는 시점을 기준으로 한 것인만큼 현재 수준이 안전하다고 평가할 수만은 없을 것입니다.
참고: 2008년 금융위기 당시 MBS와 2024년 CMBS 비교
항목2008년 MBS 위기2024년 CMBS 상황
| 연체율 | MBS 연체율 10~20% 이상 | CMBS 연체율 6.57%, 오피스 부문 11.01% |
| 대출 만기 | 변동금리 대출 대량 만기 → 상환 부담 증가 | 1.5조 달러 이상 만기 도래, 리파이낸싱 어려움 |
| 부동산 가격 | 주택 가격 40~50% 폭락 | 상업용 부동산 가격 30~40% 하락 |
| 금융기관 익스포저 | 대형 투자은행 대규모 MBS 보유 → 리먼 파산 | 대형은행은 제한적 익스포저, 중소은행 리스크 증가 |
2008년 금융위기 당시 MBS 시장은 주택 대출을 기반으로 한 대규모 부실화가 금융권 위기로 번졌습니다. 현재 CMBS 시장에서도 연체율 증가와 대출 만기 도래 문제가 발생하고 있지만, 대형 금융기관의 위험 노출도가 제한적이고 정부 개입 가능성이 크다는 점에서 금융위기로 확산될 가능성은 아직 제한적입니다.
다만, 중소형 은행의 리스크 익스포저가 크다는 점에서 2023년 SVB사태와 같이 뱅크런과 같은 모습으로 금융위기가 나타날 가능성도 배제할 수 없습니다.
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