둔촌주공 재건축 중단 사태 정리

ㄷ둔촌주공 재건축 조합 대출금 기한 연장 불가 통지문

현재 둔촌주공 사태가 떠들썩 하다. 단군이래 최대 재건축이라는 둔촌주공 재건축에 피바람이 불고 있다는데 어떤 일이 터졌는지, 투자자의 시각으로 접근해보겠다.

 

1. 둔촌주공 재건축이란?

 

서울 강동구 둔촌주공 재건축은 기존 5930가구를 헐고 1만2032가구를 새로 짓는 사업이다.

지상 35층의 아파트 동 수만 85개 동. 완공되면 송파구 ‘헬리오시티’(9510가구)를 넘어 단일 단지로는 국내 최대 규모의 아파트가 됩니다.

공사 규모가 워낙 크다 보니, 컨소시엄 형태로 공사에 참여하는 건설사만 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설 등 네곳에 달할 지경이다.

 

그런데 둔촌주공은 공사를 시작하고서도 분양 일정을 잡지 못했다.

원래라면 공사가 시작되기 전에 선분양을 해서 사업비를 마련하는데, 공사가 60% 가까이 진행된 지금도 분양을 못한 상태이다.

 

내막은 이러하다. 원래 조합에서 제시한 분양가는 평당 3550만원이었다. 하지만 주택도시보증공사(HUG)에서 제시한 금액은 평당가가 2978만원이었다. 당연히 조합에서는 반발하였고, 그렇게 일반분양이 지연되다가 2020년 7월에 시행한 "분양가 상한제" 대상 사업지가 된다.

 

* 분양가 상한제: 택지비, 건축비, 가산비를 고려하여 분양가를 책정. 보통 주변 시세대비 70~80%로 책정된다.

 

2. 재건축 현장이 유치권 현장이 되버린 이유

 

시공단에서 공사비 5586억 증액을 하게 된다. 물가가 오르고 있는데다가 가구 수 증가 및 상가건물 추가가 그 이유였다. 당시 조합장은 이 계약에 동의하였으나 곧 해임되고 뒤이은 조합장은 법적 절차를 이유로 무효를 주장한다.

그도 그럴 것이 공사비 증액은 오롯이 조합원들의 부담으로 이어지기 때문이다. (선분양하지 않았기에 부담이 더 큰 상태)

 

조합과 시공단의 갈등은 결국 시공단의 유치권 행사로 이어지게 되었고 공사 진행은 중단되었다.

 

3. 서울시의 입장은?

 

서울시의 민간아파트 분양 물량의 30%가 둔촌주공 재건축에서 나온다. 공사가 중단되지 않았으면 23년 8월에 입주 예정인데, 지금 이대로라면 24년에도 입주하지 못한다. 민간분양 수가 줄어들면 공급에 차질이 생기기에 서울시로썬 좋을 게 없다. 정부정책과도 반대되고..

 

4. 대주단에서 대출기한 연장 불가를 외쳤다

 

둔촌주공 재건축은 NH농협을 비롯한 17개의 은행에서 7000억 가량을 대출하여 사업을 진행하고 있었다. 그런데 시공사에서 유치권을 행사하며 건설 진행을 하지 않고 있는데, 이 시간도 모두 7000억에 해당하는 규모의 이자가 소모되고 있는 셈이다. 거기다 돈을 빌려준 은행에서 유치권 행사기간이 늘어나자 더이상 돈을 빌려줄 수 없다고 외쳐버린 것이다.

7000억이면 1가구당 1억원이 넘는 돈을 갚아야하는 셈이다. 단기간에 1억이 넘는 돈을 마련할 수 있는 가구가 얼마나 될까? 그러다보니 둔촌주공 재건축 입주권이 급매로 엄청나게 나오고 있다.

34평 배정 18억까지 나왔다. 37평배정 23억이 나왔다.

64평 팬트하우스 배정이 35억에 나왔다!!

입주권이 급매로 나온 것을 보면 잔금도 길게 치뤄도 되는 조건에 이주비 3억 등도 그대로 승계된다고 하니 실질적인 투자비는 더 줄어드는 셈이다.

조금전 평단가 약 3천만원이 제시되었다고 했다. 34평이 18억에 이주비 3억이 승계되는 조건이니,

15억/34평 = 평단가 4400만원에 팔겠다고 나온 것이다.

 

5. 앞으로 둔촌주공은 어떻게 될까?

 

결국 재건축 공사 진행은 될 것이다. 그러나 그 전에, 입주권을 팔려는 사람이 많이지고 있는 상황, 대출연장이 되지 않은 상황을 고려하면 조합원 가구에서 "추가분담금 + 새로운 대출처 구하기 or 대출금 상환"의 금액을 마련하여 납부하지 않는 이상 시공단은 해당 건물을 경매에 넘겨 대위변제 후, 남은 돈만 주고 끝낼지도 모른다. 혹은 본인들의 자본으로 사업을 매수해버리고 진행할 수도 있다(트리마제의 경우)

그렇게 된다면 조합원은 땅과 권리 모두를 잃게 되는 것이다.

 

물론 가장 좋은 것은 갈등이 잘 해결되어서 금전적인 피해를 보는 사람이 없이 사업이 순항되는 것이다.

그러나 당장 8월 5일까지 상환계획을 세워야하는 상황에 아직까지 갈등이 해결되지 않고 있으니 다음 단계를 생각하여야한다.

 

우선은 지금 나와있는 입주권은 사면 안된다. 18~25억이 되는 돈을 주고 입주권을 산다한들 시공단에게 모두 뺏길 수 있다.

 

해당 토지가 경매에 넘어가게 된다면, 시공단이 상당한 이익을 보게 될 것이다.

재건축이 엮여있는 토지인 만큼 어느하나 쉽게 경매에 나설 사람은 없을 것이고, 1회 유찰 후, 20% 저감된 금액으로 시공단이 낙찰받아 공사를 진행하는 것이다. 이후, 돈을 갚은 조합원들 우선 분양해주고, 남은건 전부 일반분양으로 돌려버리는 것이다.

 

둔촌주공 원주민들은 이 돈을 갚을 능력이 없는 사람이 많을 것이다. 투자를 위해 들어왔던 사람들도 입주권을 팔려고 난리인데...

결국 일반분양 물건이 많이 나올 수 밖에 없을 것 같다.

 

그 때 줍줍하는 것이 제일 이득이 될 것이다.